คดีภาระจำยอม
บทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
ภาระจำยอมคืออะไร ฟ้องเปิดทางภาระจำยอม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๗ ซึ่งบัญญัติไว้ว่า “อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบาง อย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”
องค์ประกอบเรื่องทางภาระจำยอม
๑. ต้องมีอสังหาริมทรัพย์ ๒ อย่าง เช่น มีที่ดินที่เกี่ยวข้องตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไป
๒.อสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องเป็นคนละเจ้าของกัน
๓.อสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งเรียกว่า “ภารยทรัพย์” อีกอันหนึ่งเรียกว่า“สามยทรัพย์”
ภารยทรัพย์ และ สามยทรัพย์ คืออะไร
เมื่อพิจารณาคำว่า “ภารยทรัพย์” เป็นทรัพย์ที่ต้องรับภาระ หรือต้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งเรียกว่า “สามยทรัพย์” เช่น ก. เป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง ยินยอมให้ ข. เจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ติดกันเดินผ่านที่ดินของตนได้ ที่ดินของ ก. เรียกว่าภารยทรัพย์ คือทรัพย์ที่ต้องรับภาระหรือรับกรรมบางอย่างที่ยอมให้ ข. เดินผ่านที่ดินของตน
การได้มาซึ่งทางภาระจำยอม
๑.การได้มาโดยทางนิติกรรม เช่น ก. มีที่ดิน ตกลงทำสัญญาให้ ข. เจ้าของที่ดินข้างเคียงผ่านที่ดินของตนสู่ทางสาธารณะได้ ซึ่งการได้มาโดยวิธีนี้จะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมด้วย จึงจะบริบูรณ์ตามกฎหมายและเจ้าของภารยทรัพย์มีสิทธิฟ้องขอให้จดทะเบียนได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๙๙๑/๒๕๕๑ น. ผู้ขายยอมให้ทางต่อเมื่อที่ดินส่วนอื่นได้ขายให้คนอื่น น. ได้ยินยอมจะให้ทางเดินกว้าง 2 เมตร ความยาวจนถึงถนนใหญ่ไม่ว่ากรณีใด ๆ เห็นได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวเกิดจากการที่โจทก์ซื้อที่ดินจาก น. ซึ่งแบ่งขายที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินให้แก่โจทก์ เพื่อประสงค์ให้โจทก์มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะผ่านที่ดินของ น. อันมีลักษณะเป็นการได้ประโยชน์ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมิใช่เป็นกรณีที่โจทก์อาศัยสิท ธิของ น. แต่เพียงฝ่ายเดียว ข้อตกลงที่ให้โจทก์มีสิทธิใช้ทางพิพาทดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นการได้ภาระจำยอมโดยนิต ิกรรมอันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อโจทก์ยังไม่จดทะเบียนการได้มา จึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก
๒. การได้มาโดยอายุความ(เรื่องครอบครองปรปักษ์) เช่น ก. ปล่อยให้ ข. เจ้าของที่ดินข้างเคียงผ่านที่ดินของ ก. เพื่อเข้าออกทางสาธารณะเป็นเวลาติดต่อกันกว่า ๑๐ ปี ขึ้นไป ซึ่งการได้มาโยวิธีนี้ไม่ต้องใช้ค่าทดแทนหรือค่าเสียหาย
ตัวอย่างเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๘๖/๒๕๕๒ วินิจฉัยว่า โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทางสาธารณะตั้งแต่ปี ๒๕๓๒ ถึงปี ๒๕๔๔ โดยมิได้ขออนุญาตจำเลยทั้งสองและจำเลยทั้งสองไม่คัดค้าน แม้การใช้ทางพิพาทของโจทก์ตั้งแต่ปี ๒๕๓๒ ถึงปี ๒๕๓๗ จะใช้โดยเข้าใจผิดว่าทางพิพาทอยู่ในที่ดินของโจทก์เอง ก็ถือว่าโจทก์มีเจตนาถือเอาทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทางสาธารณะตั ้งแต่ปี ๒๕๓๒ เป็นต้นมาแล้ว หาใช่โจทก์เพิ่งใช้เป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์ในปี ๒๕๓๗ ไม่ เมื่อโจทก์ใช้ทางพิพาทต่อมาจนครบสิบปีก็ถือว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำ ยอมแล้ว และเมื่อปรากฏว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์
๓. โดยกฎหมาย เช่น เจ้าของที่ดินจัดสรรได้เว้นที่ดินเพื่อสร้างตลาดสด หรือถนนออกสู่ทางสาธารณะ ทางกฎหมายถือว่าที่ดินที่เว้นไว้เป็นภาระจำยอมสำหรับผู้ที่เข้าไปอยู่ในที่ดินจัดสรร นั้น
ภาระจำยอมสิ้นไปเมื่อไม่ได้ใช้ ๑๐ ปี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๓๙๔๐/๒๕๔๐ วินิจฉัยว่า จำเลยได้ปลูกบ้านและทำประตูรั้วปิดกั้นทางพิพาทมานานประมาณ ๒๐ ปีแล้ว หลังจากนั้นโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของจำเลยตลอดมา ถึงแม้โจทก์จะเคยได้ภาระจำยอมเหนือทางพิพาทมาก่อนหน้านั้นแล้ว แต่ต่อมาโจทก์ยอมรับสิทธิเหนือทางพิพาทของจำเลย ฐานะของโจทก์ย่อมเปลี่ยนไปเป็นการใช้ทางพิพาทโดยความยินยอมของจำเลยเป็นเวลานานถึง ๒๐ ปี ย่อมถือได้ว่าภาระจำยอมระงับสิ้นไปเพราะการไม่ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลาเกินกว่า ๑๐ ปีแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๙๙ ทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินของจำเลย จึงไม่เป็นทางภาระจำยอมอีกต่อไป